SMLOUVA KUPNÍ NA KOUPI POZEMKU (NEMOVITOSTI)

Jedná se o kupní smlouvě na koupi nemovitosti (pozemku) a problematiku převodu vlastnického práva k pozemku (nemovitosti)

POZOR: k převodu vlastnického práva nedochází podpisem smlouvy, ale až zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu).

POZOR: Smlouvu na nákup (prodej) nemovitostí by měl vždy sepsat právník (nejlépe notář)

POZOR: U této smlouvy jako jedné z mála nestačí sepsání a podpis smluvních stran, ale tato musí být zanesena do katastru nemovitostí.

POZOR: Kupní smlouva na prodej nemovitosti (pozemku) se uzavírá podle občanského zákoníku (i u firem s výjimkou prodeje podniku, kdy součástí podniku je nemovitost) a musí obsahovat zákonem požadované náležitosti.

Obsah smlouvy

Smluvní strany:

· Prodávající

· Kupující

U fyzických osob se jedná o jméno (jména), příjmení, rodná čísla a místa trvalého bydliště, u právnických osob název, sídlo, identifikačního číslo a osoby, která za společnost jednají

POZOR: Smlouvu musí podepsat osoba (osoby), které jsou k tomuto oprávněné. U fyzické osoby je to fyzická osoba, u právnické je nutné ověření v obchodním rejstříku (internetový náhled je na portálu justice.cz ). U manželů musí smlouvu podepsat oba manželé (bezpodílové vlastnictví), nebo podle předmanželské smlouvy), Uvádíme nejčastější varianty (u firem) jakožto ukázky z praxe:

a. Zastupování a podepisování:
Společnost navenek zastupuje představenstvo. Jménem představenstva jedná a za společnost se podepisuje předseda představenstva, tak, že k obchodnímu jménu společnosti připojí svůj podpis.

b. Způsob zastupování:
Společnost mohou zastupovat všichni členové představenstva, a to každý samostatně.
Způsob podepisování: K napsanému nebo vytištěnému názvu společnosti připojí vždy dva členové představenstva své podpisy.

c. Způsob jednání za společnost:
Jménem společnosti jednají jednatelé společnosti a to samostatně. Podepisování jménem společnosti se děje tak, že k obchodní firmě společnosti připojí svůj podpis jednatel
společnosti.

d. Způsob jednání jménem společnosti: Společnost je zastupována jednateli. Jednatel zastupuje společnost samostatně. Je oprávněn samostatně podepisovat, a to tak, že připojí svůj podpis k názvu firmy strojem či rukou napsanému nebo vytištěném

e. Způsob jednání: Zastupuje a podepisuje společnost společně s dalším prokuristou.

f. Způsob jednání: Jménem společnosti jednají a podepisují společně všichni členové představenstva v případech vyžadovaných zákonem nebo společně vždy dva členové představenstva. Člen představenstva pověřený výkonem funkce generálního ředitele, funkce finančního ředitele nebo funkce výkonného ředitele některé z divizí, může po dobu výkonu této funkce jednat a podepisovat jménem společnosti v rozsahu vyplývajícím z organizačního a podpisového řádu společnosti spolu s další osobou oprávněnou dle těchto řádů, je-li to těmito řády vyžadováno. Za společnost jednají a podepisují též zaměstnanci společnosti v rozsahu vyplývajícím z organizačního a podpisového řádu společnosti. Podepisování jménem společnosti (za společnost) se děje tak, že k vytištěné, otištěné nebo jinak napsané firmě společnosti připojí svůj podpis osoby, oprávněné jednat jménem společnosti (či za společnost) s uvedením funkce, za kterou podepisují.

Prohlášení prodávajícího

V tomto bodu se vlastně definuje, které nemovitosti prodávající vlastní (většinou pouze ty, které chce prodat)

Při označování nemovitosti ve smlouvě bývají uváděny tyto údaje:

· číslo listu vlastnictví (tzv. LV)

· parcelní číslo

· druh pozemku

· katastrální území a katastrální úřad, který vede příslušnou evidenci.

U budovy se uvádí:

· číslo orientační

· číslo popisné

· označení parcely, na které se předmětná budova nachází

· většinou bývá uváděna i výměra parcel.

POZOR: Je nutné zcela přesně vycházet z údajů uvedených ve výpisu z listu vlastnictví.

Předmět smlouvy

Smlouva se obvykle odkazuje na nemovitosti v předchozím bodu

Kupní cena

Výši kupní ceny je vhodné uvést nejen číslicí, ale i slovy. Způsob úhrady a podmínky splatnosti kupní ceny jsou ponechány na dohodě smluvních stran

Zaplacení kupní ceny je možno provést:

· před podpisem smlouvy

· při podpisu smlouvy

· ihned po vyznačení „plomby“ na předmětném listu vlastnictví s úschovou peněz a následným vyplacením tím, kdo peníze uschoval prodávajícímu. Možnosti úschovy:

o u realitní kanceláře – v případě RK zprostředkovávající prodej většinou zdarma

o u advokáta – za poplatek

o u notáře – za poplatek (nejvyšší)

· ihned po zápisu vkladu většinou opět s úschovou peněz

POZOR: platba přes úschovu peněz (nejlépe u notáře) eliminuje možnost, že prodávající prodá nemovitost ještě někomu jinému, nebo že dojde k jiným problémům bránícím prodeji (v dnešní době nejčastěji exekuce)

Shoda projevu vůle

Prodávající většinou prohlašují, že před kupujícím nezamlčeli žádné podstatné skutečnosti týkající se předmětu převodu, že na předmětu převodu nevázne žádné zástavní právo nebo jiné věcné právo, ani žádné užívací právo třetí osoby, zejména z titulu nájemní smlouvy, ani jiné právní a faktické vady, které by bránily řádnému výkonu vlastnického práva, zejména užívání předmětu převodu.

Kupující prohlašuje, že si předmět převodu řádně prohlédl, že byl seznámen s jeho stavem a že jej kupuje ve stavu, v jakém se nachází ke dni uzavření této smlouvy.

Ostatní

Neopomenutelným bodem by měla být dohoda o platbě daně z převodu nemovitosti (v současnosti 3% z kupní ceny kromě nejbližších příbuzných). Ze zákona ji platí prodávající (a bylo by vhodné ji nechat zaplatit tomu, u koho jsou peníze v úschově) avšak v případě neuhrazení je tato částka finančním úřadem požadována na kupujícím

POZOR: Daň z převodu nemovitosti je ve výši 3% z dohodnuté ceny nebo 3% z ceny odhadní (na předmět převodu musí soudní znalec určit ve znaleckém posudku odhadní cenu) podle toho, která částka je vyšší. I na převod, kde se neplatí daň z převodu, se musí zpracovat odhad.  

Jedná se o doplňky (převod spotřeby tepla, elektřiny apod.)

Podpisy obou stran

Koupě zprostředkované realitní kanceláří (dále jen RK)

Realitní kancelář většinou za provizi (cca 3% z prodejní ceny): většinou zajistí inzerci a sepsání smluv  

POZOR: činnost RK je volná živnost a není vázána na žádné kvalifikační ani jiné podmínky

POZOR: RK neručí skoro za nic, zejména ne za právní stav nemovitosti (klidně zprostředkuje prodej nemovitosti v exekuci)

POZOR: pracovníci RK se chovají vždy zdvořile. To je vše

POZOR: pracovníci RK většinou nejsou zaměstnanci, ale živnostníci pracující pro RK na základě obchodního svazku. RK tedy ani za jejich práci neručí

POZOR: Skutečnost, že se s prodávajícím dohodnete na prodeji ještě nic neznamená. Způsob prodeje není nijak zákonem definován a prodávající může požadovat více peněz nebo prodat nemovitost někomu jinému. Důležitý je vklad do katastru nemovití

POZOR: existují i solidní realitní kanceláře (já jsem na ně zatím nenarazil, ale snad budu mít štěstí)