SMLOUVA O DÍLO NA ZHOTOVENÍ STAVBY
Smlouva o dílo sice nemá předepsanou formu písemnou, zákonodárce nechává na vůli smluvních stran, jak se postarají o smluvní upevnění smluvního vztahu. Písemná forma je vyžadována pouze v zákonem stanovených příkladech a za situace, kdy si alespoň jedna strana smlouvu v písemné formě přeje.
POZOR: v současném stavu naší společnosti mnohdy nepostačuje ani písemná forma, takže ústní formu důrazně nedoporučujeme!!!
Objednatel firma:
Problematika smlouvy o dílo je obsažena v § 536 až 565 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku. Tímto se samozřejmě nevylučuje použití občanského zákoníku na vztahy, s nimiž obchodní zákoník nepočítá.
Objednatel občan (občané)
Problematika smlouvy o dílo je obsažena v § 631 až 656 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku
Co smlouva obsahovat musí:
Smluvní strany:
Smluvními stranami jsou subjekty, které spolu smlouvu uzavírají a stvrzují toto alespoň svými podpisy. Na straně jedné je to objednatel (kdo dílo objednává a snad i zaplatí) a na straně druhé zhotovitel (kdo dílo snad i zhotoví).
Objednatel je fyzickou nebo právnickou osobou, která si objednává provedení díla
Objednatel je občan (skupina občanů, většinou manželé)
POZOR: objednatel je někdy nesprávně nazýván investor nebo stavebník (stavebník je výraz stavebního zákona)
POZOR: zhotovitel je někdy nesprávně nazýván dodavatel
POZOR: Smlouvu musí podepsat osoba (osoby), které jsou k tomuto oprávněné. U fyzické osoby je to fyzická osoba, u právnické je nutné ověření v obchodním rejstříku (internetový náhled je na portálu justice.cz ). U manželů musí smlouvu podepsat oba manželé (bezpodílové vlastnictví), nebo podle předmanželské smlouvy), Uvádíme nejčastější varianty (u firem) jakožto ukázky:
a. Zastupování a
podepisování:
Společnost navenek zastupuje představenstvo. Jménem
představenstva jedná a za společnost se podepisuje předseda představenstva,
tak, že k obchodnímu jménu společnosti připojí svůj podpis.
b. Způsob
zastupování:
Společnost mohou zastupovat všichni členové představenstva,
a to každý samostatně.
Způsob podepisování: K napsanému nebo vytištěnému názvu
společnosti připojí vždy dva členové představenstva své podpisy.
c. Způsob jednání
za společnost:
Jménem společnosti jednají jednatelé společnosti a to
samostatně. Podepisování jménem společnosti se děje tak, že k obchodní firmě
společnosti připojí svůj podpis jednatel
společnosti.
d. Způsob jednání jménem společnosti: Společnost je zastupována jednateli. Jednatel zastupuje společnost samostatně. Je oprávněn samostatně podepisovat, a to tak, že připojí svůj podpis k názvu firmy strojem či rukou napsanému nebo vytištěném
e. Způsob jednání: Zastupuje a podepisuje společnost společně s dalším prokuristou.
f. Způsob jednání: Jménem společnosti jednají a podepisují společně všichni členové představenstva v případech vyžadovaných zákonem nebo společně vždy dva členové představenstva. Člen představenstva pověřený výkonem funkce generálního ředitele, funkce finančního ředitele nebo funkce výkonného ředitele některé z divizí, může po dobu výkonu této funkce jednat a podepisovat jménem společnosti v rozsahu vyplývajícím z organizačního a podpisového řádu společnosti spolu s další osobou oprávněnou dle těchto řádů, je-li to těmito řády vyžadováno. Za společnost jednají a podepisují též zaměstnanci společnosti v rozsahu vyplývajícím z organizačního a podpisového řádu společnosti. Podepisování jménem společnosti (za společnost) se děje tak, že k vytištěné, otištěné nebo jinak napsané firmě společnosti připojí svůj podpis osoby, oprávněné jednat jménem společnosti (či za společnost) s uvedením funkce, za kterou podepisují.
Zhotovitelem je ten, kdo bude dílo provádět.
POZOR: Smlouvu musí podepsat osoba (osoby), které jsou k tomuto oprávněné (viz výše).
POZOR: Zhotovovat dílo by měl mít na zhotovení díla oprávnění (není tedy v pořádku, když stavbu zhotovuje firma s živnostenským listem na zednické práce)
Předmět smlouvy o dílo:
Předmětem smlouvy o dílo je vždy zhotovení díla tak, jak je specifikováno ve smlouvě. Zhotovení, montáž, úprava, oprava a nebo údržba stavby (nebo její části) je vždy dílem a spadá tedy pod smlouvu o dílo.
POZOR: Zhotovení určité věci je dílem tehdy, toto nespadá pod kupní smlouvu, stejně tak jako údržba, provedení úpravy, opravy či montáž nemusí být smlouvou o dílo
POZOR: Stavbou se rozumí podle § 2 odst. 3 stavebního zákona veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Pokud se používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby je:
a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
Z hlediska obchodního zákoníku lze pod pojem stavba přiřadit i úpravy pozemku, budovy, inženýrské sítě, stavební objekty, technologická zařízení apod.
Výstavba na klíč je způsob výstavby, kde ve vztahu k objednateli figuruje pouze jeden jediný dodavatel, který sám zajišťuje kompletní realizaci projektu jako celku. Tento výraz není zákonnými předpisy definován, musí být tedy podrobně popsán.
Definování předmětu díla je jedním z nejobtížnějších úkolů osoby sestavující smlouvu o dílo. Jako základ je většinou považována projektová dokumentace.
Zadávací dokumentace
Aby uchazeč mohl zpracovat nabídkovou cenu, musí mít potřebné podklady. Zde je nutno rozdělit zakázky na veřejné (podléhající Zákonu o veřejných zakázkách) a ostatní. I když pro ostatní zakázky není zadávací dokumentace závazně určena, je vhodné postupovat obdobně jako u zakázek veřejných. Z hlediska zadávací dokumentace stanoví zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách (v § 44 Zadávací dokumentace):
(3) Zadávací dokumentace musí obsahovat alespoň
a) obchodní podmínky, včetně platebních podmínek, případně též objektivních podmínek, za nichž je možno překročit výši nabídkové ceny,
b) technické podmínky (§ 45), je-li to odůvodněno předmětem veřejné zakázky,
c) požadavky na varianty nabídek podle § 70, pokud je zadavatel připustil,
d) požadavek na způsob zpracování nabídkové ceny,
e) podmínky a požadavky na zpracování nabídky,
f) způsob hodnocení nabídek podle hodnotících kritérií ,
g) jiné požadavky zadavatele na plnění veřejné zakázky.
(4) Zadávací dokumentace veřejných zakázek na stavební práce musí obsahovat kromě náležitostí uvedených v odstavci 3
a) příslušnou dokumentaci podle zvláštního právního předpisu nebo jinou technickou dokumentaci zpracovanou do podrobností, které specifikují předmět veřejné zakázky v rozsahu nezbytném pro zpracování nabídky, projektovou dokumentaci stavby nebo jinou dokumentaci podle zvláštního právního předpisu zpracovanou do podrobností nezbytných pro zpracování nabídky,
b) soupis stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr, a to rovněž v elektronické podobě.
POZOR: projektová dokumentace není pro definování předmětu díla postačující, většinou neobsahuje všechny konstrukce, natož pak všechny nutné práce.
POZOR: výkaz výměr (pokud je součástí projektové či jiné dokumentace) by měl obsahovat všechny dodávky a montáže (a související úkony) nutné k realizaci díla, ale často je neobsahuje. Je nutné ve smlouvě o dílo na zhotovení projektové dokumentace mít možnost uplatnit smluvní sankce (protože opomenutí položky výkazu výměr či chybný výpočet ještě nemusí znamenat škodu).
POZOR: u veřejné zakázky nesmí být nikde uváděny veřejné názvy ( dle § 44 odst. 9 - není-li to odůvodněno předmětem veřejné zakázky, nesmí zadávací dokumentace, zejména technické podmínky, obsahovat požadavky nebo odkazy na obchodní firmy, názvy nebo jména a příjmení, specifická označení zboží a služeb, které platí pro určitou osobu, popřípadě její organizační složku za příznačné, patenty na vynálezy, užitné vzory, průmyslové vzory, ochranné známky nebo označení původu, pokud by to vedlo ke zvýhodnění nebo vyloučení určitých dodavatelů nebo určitých výrobků. Takový odkaz lze výjimečně připustit, není-li popis předmětu veřejné zakázky provedený postupem podle § 45 a 46 dostatečně přesný a srozumitelný. Zadavatel v takovém případě umožní pro plnění veřejné zakázky použití i jiných, kvalitativně a technicky obdobných řešení).
Ukázka obecných popisů (výtah)
T A B U L K A V N I T Ř N Í C H D V E Ř Í
obecný popis výrobku :
dveře mají zásadně položku té místnosti, do které se otevírá jejich křídlo.
Veškeré stavební materiály musí splňovat zákon. Č. 22/1997 Sb. O technických požadavcích na výrobky (nařízení vlády č. 163/2002), tj. mít platný certifikát a prohlášení o shodě.
Zacházení s jednotlivými materiály, doprava, montáž, jejich zpracování, příp. dodatečné opracování na stavbě, vzájemné spojování a apod. musí respektovat technologické postupy příslušného systému nebo technologické podmínky dodavatele (výrobce).
Do výkonů dodavatele dveřních prvků a konstrukcí spadá řešení základních detailů a zpracování potřebné projektové dokumentace pro výrobu a montáž včetně statického posouzení dodávaných konstrukcí, výroba a kompletní konečná montáž jednotlivých částí a to včetně veškerého příslušenství a nezbytných dotěsňovacích, izolačních a zakončujících prvků (kotevní prvky ve všech napojovacích detailech).
Ve specifikacích jsou uvedeny maximální rozměry prvku. Zjištěné rozměry jsou jmenovány v pořadí souřadnicového geometrického systému :
x = šíře prvku / z = výška prvku. Uvedené rozměry jsou vždy v mm.
Výrobky budou vykazovat vlastnosti dle platných ČSN, dodavatel se bude prokazovat platným certifikátem, protipožární výrobky platným certifikátem.
Dodávka dveří do ocel. zárubní bude v rozměrovém provedení dle normy DIN nebo dle ČSN a mají křídlo s polodrážkou.
Všechny dveře jsou určené k uzamčení a budou vybaveny vždy zámkem na cylindrickou vložku s jednotným EUROprofilem. Všechny dveře v objektu budou vybaveny systémovými vložkami v rámci systému generálního klíče, který bude vyhotoven pro budovu jako celek. Generální klíč bude podléhat zvláštnímu režimu použití, dveře ovládané kartou lze nouzově mechanicky uzamknout (jen pro případ nouzového režimu, vyřazení kartového systému z činnosti).
Všechny dveře v objektu označeny číslem dveří, popř. názvem místnosti, popř. výměnnou vizitkou.
Dodavatel bude prokazovat kvalitu svých výrobků investorovi Prohlášením o shodě a u protipožárních dveří navíc prokáže odolnost dveří platným certifikátem o protipožární odolnosti výrobku, u akustických dveří prokáže stavební hodnotu vzduchové neprůzvučnosti dveří R ‘ w dle požadavků tohoto projektu.
Dveře bezpečnostní s ocelovou vložkou, bezpečnostní třída BT3 (kategorie NBÚ "Tajné" ), dodávka včetně bezpečnostního kování BT4 a bezp. vložky BT3, prahu, pojistky proti vysazení křídla ze zárubně při uzavřeném křídle, vícebodové uzávěry, Vrchní kování/závěsy - chrom.
Předepsané hodnoty bezpečnosti se vztahují vždy na celý výrobek. Certifikované výrobky budou vybaveny předepsaným štítkem s vyznačením požadovaných vlastností.
Závěs dveřní nepožární nebo protipožární se rozumí souprava horní a spodní části dveřního závěsu o jednotné výšce částí a v jednotné povrchové úpravě, kde dolní část je určena výrobcem zárubně, horní část je určena váhou a provedením křídla - s polodrážkou nebo bez ní (horní část nakoupí výrobce dveřních křídel po dohodě s výrobcem zárubní) od jednotného výrobce - dodavatele.
Provedení hladké, válcové, bez tvarovaných částí a koncovek.
Závěsy mají navržený povrch hladký satinovaný nikl (ONS).
Druh zárubně - ocelová se rozumí katalogový výrobek ze žárově pozinkovaného ostře hraněného ocel. plechu o tl. min. 1,5mm, s drážkou pro celoobvodové neoprenové těsnění, bude vyrobená na tloušťku příslušné stěnové konstrukce dle zadání stavby (výrobci nutno zdělit požadovaný rozměr "X" ústí zárubně dle skutečnosti vzniklé na stavbě). Bude realizováno po zaměření tloušťky skutečně provedených příček na stavbě a to včetně zrealizovaných povrchových úprav a obkladů - řešeno v rámci výrobní přípravy dodavatele dveří, který předloží architektovi objektu a investorovi vzorky svých dveří v dohodnutém rozsahu. Prahové spojky zabezpečit proti prošlápnutí.
Kompletace :
Dodávka zárubně se rozumí včetně kompletace celé položky, jako je : - osazení veškerého požadovaného kování, - osazení celoobvodového těsnění, - vrchní nátěr zárubně v předepsaném odstínu, - zasklení příp. nadsvětlíku
Povrchová úprava rámů :
bude dokončena pomocí vrchního krycího pigmentového barevného nátěru
Přesný barevný odstín bude stanoven na základě vzorků.
Zámky dveřní :
pro celý objekt jsou zásadně navrženy se skříní o jednotné hloubce 80mm a s osovou roztečí 90mm (rozteč středu čtyřhranu a vložky nebo klíče) u protipožárních dveří vždy v provedení protipožárním, čelo 20mm, zámek musí být vybaven otvory pro průchod spojovacích šroubů dělených štítů klik a vložky dle DIN a druhu použitého vrchního kování. Čelo zámku je požadováno v povrchu CHROM-NIKL.
Zámek mezipokojový se rozumí pravo/levý zámek (bez klíče) pro zablokování zámku z jedné strany, z druhé strany s možností odjištění pomocí ručního nástroje s provedením ořechu dle dodaného vrchního kování. Zablokování zámku bude osazeno vždy ze strany WC kabinky, sprchy nebo umývárny.
Konec ukázky
POZOR: u ostatních zakázek je naopak vhodné uvádět přesné označení výrobků, jinak může dojít ke sporů.
POZOR: smlouva by měla definovat potřebné zkoušky, měření a revize, pokud není jejich provedení součástí projektu
Co smlouva obsahovat skoro musí:
Cena díla:
Podle obchodního zákoníku cena musí být ve smlouvě dohodnuta nebo v ní musí být alespoň stanoven způsob jejího určení, ledaže z jednání o uzavření smlouvy vyplývá vůle stran uzavřít smlouvu i bez tohoto určení.
Cena tedy nemusí být za dodržení podmínek (viz výše) nemusí být dohodnuta, ale v tomto případě je cena většinou určována soudem, protože smluvní strany se skoro nikdy na ceně nedohodnou.
Pokud si strany ve smlouvě výši ceny nesjednají ani nestanoví způsob, kterým lze danou cenu určit, je smlouva i bez tohoto ujednání platná a objednatel je povinen zhotoviteli zaplatit cenu obvyklou v době uzavření smlouvy za obdobné dílo a obdobných obchodních podmínek. Pokud by nedošlo k dohodě o její výši, musel by ji stanovit příslušný soud, což může být proces velmi komplikovaný a zdlouhavý a pro jednu ze stran nevýhodný. Z tohoto důvodu je velmi vhodné cenu nebo alespoň způsob jejího určení ve smlouvě sjednat. Pro ujednání týkající se ceny díla je podstatné:
· určit jednoznačně obsah sjednané ceny
· stanovit její výši
· stanovit její časovou platnost
· dohodnout podmínky případné změny ceny
· dohodnout způsob uplatnění případných změn ceny
· sjednat způsob ocenění případných víceprací
POZOR: Nevyplývá-li ze smlouvy nic jiného platí, že cena (stanovená jakýmkoliv způsobem) zahrnuje vše, tedy např. i DPH. Je-li úmyslem zhotovitele ke sjednané ceně účtovat DPH (což je asi vždy), musí to být ve smlouvě výslovně uvedeno.
Cena pevná
Varianta pevné ceny je v těch případech, kdy je:
Užití pevné ceny na celou stavbu je velmi výhodné pro objednatele, ale nevýhodné pro zhotovitele. Nemusí být vypracován výkaz výměr (u neveřejných zakázek). Součástí pevné ceny může být rozpočet (vhodné je jej požadovat jako doklad o tom, že uchazeč cenu díla sestavil, nikoli odhadl „z hvězd“)
Cena podle rozpočtu
K této formě sjednání ceny přináší Obchodní zákoník celou řadu ustanovení i když není zřejmé co má pod pojmem rozpočet na mysli. Lze ale vyjít z obecných zvyklostí ve stavebnictví, kde rozpočtem je chápán soupis prací a dodávek s uvedením množství měrných jednotek, s uvedením jednotkových cen a následně s cenou za položku celkem.
Je-li tedy cena sjednána na základě rozpočtu, pak by to mělo být ve smlouvě výslovně uvedeno a současně by smlouva měla vymezit o jaký rozpočet ve vztahu k ceně se jedná, protože z toho vyplývají nároky na případnou změnu ceny:
a) závazný, zaručující jeho úplnost
b) závazný, ale nezaručující jeho úplnost
c) nezávazný
V prvním případě se dá odvodit, že předkladatel rozpočtu (zhotovitel) ručí za jeho úplnost a případné nedostatky nese ve svých nákladech. Protože to však zákon jednoznačně neříká, je vhodné to do smlouvy výslovně uvést. Přitom je podle našeho názoru podstatné zda byl rozpočet zpracován na základě výkazu výměr předloženého objednatelem nebo byl vypracován zhotovitelem podle projektové dokumentace.
V dalších dvou případech má rozpočet pouze určitou vypovídací schopnost a zhotoviteli přísluší zvýšení ceny pokud se objeví práce nepředvídatelné v době uzavření smlouvy a které nejsou obsaženy v rozpočtu nebo na zvýšení ceny pokud jeho účelně vynaložené náklady převýší cenu sjednanou podle nezávazného rozpočtu. To je výhodou pro zhotovitele a objednateli to nezaručuje, že sjednaná cena je cena konečná.
Metodika rozpočtování v ČR
Současná metoda rozpočtování v ČR vychází z doby před rokem 1989, kdy byly pevné ceny a vše se z tohoto obvíjelo. V dnešní době je tento systém nadále používán, i když není nejvhodnější, ale není nic lepšího. Vychází z kalkulačního vzorce (není závazný,ale je všeobecně dodržován:
1. Přímý materiál (H)
Obsahuje ceny materiálu a směrné přirážky pořizovacích nákladů včetně nákladů na dopravu. Inventární zařízení (systémové bednění, pažení, lešení) vlastní i v nájmu musí obsahovat náklady daňových odpisů a to i v případě, že investice je účetně již odepsána.
2. Přímé mzdy (M)
Obsahuje mzdy dělníků v pracovních výkonech a nutných technologických přestávkách vztažených ke kalkulační jednici ceníkové položky. Mzdy jsou jednosložkové a zahrnují v sobě i doplňkovou část tarifní mzdy jako dovolenou a ostatní zákonné náhrady. Přímé mzdy v sobě nezahrnují mzdy dělníků kalkulovaných ve výrobní režii. Měsíční platy techniků a režijních zaměstnanců jsou kalkulovány ve výrobní režii.
3. Stroje (S)
Obsahuje stroje a zařízení vlastní i v nájmu musí obsahovat náklady daňových odpisů a to i v případě, že investiční prostředek je účetně již odepsán.
4. Ostatní přímé náklady (OPN)
Náklady na přesuny kryje náklady na zvýšené vnitrostaveništní přesuny materiálu a zvýšená mimostaveništní doprava inventárního pomocného materiálu z centrálního skladu na stavbu. Náklady na sociální a zdravotní pojištění zohledňuje částku hrazenou zaměstnavatelem za zaměstnance.
5. Subdodávky (SUB)
Náklady na uhrazení subdodávek (bez přirážek)
6. Výrobní režie (RV)
Zahrnuje zejména tyto náklady zhotovitele:
1. Spotřeba materiálu režijního
2. Spotřeba paliva a energie
3. Opravy a údržby HIM a objektu (zařízení staveniště ZS)
4. Odpisy (nájemné) strojů, zařízení a nářadí
5. Přepravné režijních materiálů a nájem aut
6. Služby provozní spojové (telefonní)
7. Služby dopravní
8. Služby nájemné
9. Služby ostatní
10. Mzdové náklady THP, R & POP mimo přímé mzdy
11. Ostatní osobní náklady
12. Sociální a zdravotní pojištění z mzdových nákladů ve RV a RS
13. Náklady na společné útvary ve RV nebo RS
14. Náklady laboratorní, geodetické a technické na inovaci
15. Technické náklady na jakost
16. Pojistné ze zákona
17. Pojištění škod osob a na majetku
18. Poplatky provozní
19. Náklady na zásobovaní a subdodávky
20. Ostatní finanční náklady správní
7. Režie správní (RS)
Do této položky patří všechny časově rozlišené prvotní a druhotné náklady související s řízením a správou firmy vznikající na vyšší organizační úrovni (mimo ZS), především útvarů zajištující správní řízení (top management) a technický servis pro výrobní a nevýrobní činnost firmy. Náklady správní režie nelze adresně stanovit přímo na kalkulační jednici (stavební objekt nebo samostatnou jednotku – většinou stavbyvedoucí a kolektiv kolem něho).
8. Zisk, riziko (Z,Ri)
Výše zisku (skoro vždy stanovena v %, ale je jí možno určit i ve finanční výši) je ovlivněna především situací na trhu a ekonomickou strategií firmy u každé zakázky. Riziko by mělo odrážet vývoj trhu a případné problémy se s objednatelem (nevýhodná smlouva) či třetími osobami vzhledem k lokalitě staveniště či účelu stavby.
Zisk musí obsahovat veškeré položky stavebních prací a konstrukcí pro výpočet odpovídající ceny. Takovýmto výpočtem je sestavena každá položka. Dále jsou připočítány náklady na přesun hmot. Toto tvoří základní rozpočtové náklady (ZRN)
POZOR: Dříve (před rokem 1990) se zisk počítal bez nákladů materiálových (zhotovitel si směl započítat pouze pořizovací náklady a příslušné přirážky) a bez subdodávek. V současnosti se počítá z přímých nákladů včetně nákladů na materiály a subdodávky (neboť tyto položky nesou pro zhotovitele rizika), z výrobní a správní režie (PN + RV + RS).
Dále se k takto vypočítaným základním rozpočtovým nákladům připočítávají přirážky na vedlejší rozpočtové náklady (VRN). Tyto mohou být stanoveny procentní sazbou nebo finanční hodnotou. Jedná se zejména o náklady na zařízení staveniště (globální zařízení staveniště) – GZS, obsahující:
· kanceláře řídících pracovníků stavby, případně vrátnice
· sociální objekty pro pracovníky stavby
· údržbářské objekty, sklady, dílny, garáže, apod.
· zpevněné plochy pro skladování materiálů
· oplocení nebo jiné zabezpečení díla
· vnitrostaveništní rozvody energií
Výše uvedené sazby kryjí náklady na:
· zřízení, údržbu a následnou demontáž těchto objektů, jsou-li v rámci zařízení staveniště vybudovány jako objekty dočasné
· nezbytné úpravy trvalých objektů, sloužících jako dočasné zařízení staveniště a jejich následné uvedení do původního stavu
· úhradu nájemného či jiných plateb za použití objektů jiného vlastníka, pokud jsou tyto objekty využívány jako zařízení staveniště a jejich uvedení do původního stavu
Dále se jedná o Provozní vlivy, obsahující:
· silniční provoz – pro práce prováděné na vozovkách, případně městských kolejových drahách, kde není vyloučen dopravní provoz
· železniční provoz – pro práce v bezprostřední blízkosti kolejiště, kde není výluka dopravy. Používá se i pro metro
· provoz investora – pro práce prováděné za nepřerušeného nebo omezeného provozu v dotčených objektech nebo samostatném areálu
· ztížené práce – pro práce ve zdraví škodlivém prostředí nebo v prostředí s extrémními vnitřními podmínkami, které není možné odstranit
Dále se jedná o území se ztíženými výrobními podmínkami:
· ztížené dopravní podmínky – pro práce prováděné ve městech, kdy mimostaveništní a technologická doprava je realizována za zvýšeného městského provozu
· extrémní klimatické podmínky - pro práce realizované v místech s nadměrným výskytem srážek, extrémních vnějších teplot
· práce na kulturních památkách
· idividuální mimostaveništní doprava a mimořádně ztížené dopravní podmínky
POZOR: Výše uvedená metodika není závazná a každý zadavatel si může určit jiný způsob
Cena dohodnutá jiným způsobem
Cenu lze sjednat jako jednu částku za celé dílo, bez ohledu na to, které jednotlivé práce a dodávky je nutné pro výsledek realizovat. Rozpočet v této konstrukci ceny pak nemá na její výši žádný vliv a je-li přesto prohlášen za součást smlouvy, pak je používám pouze pro prokazování finančního objemu provedených prací pro dílčí fakturaci, případně jeho jednotkové ceny jsou využívány pro ocenění víceprací. U ceny sjednané jednou částkou za celou stavbu nebo stavební objekt je však nezbytné jednoznačně a velmi přesně vymezit její obsah. Příklady variant stanovení ceny:
Ve většině případů je obsah ceny definován projektovou dokumentací. Tedy to co je obsaženo v projektu je předmětem díla a většinou i obsahem sjednané ceny. Mnohdy však cena bývá vázána současně i na položkové rozpočty, které bývají součástí sjednané smlouvy. A zde může nastat problém, kdy oba tyto podklady se vzájemně liší. Je pak rozhodující projekt nebo rozpočet? Z praxe víme, že vypracovat přesný a úplný položkový rozpočet je věcí nesmírně obtížnou a ve většině případů v něm vždy něco chybí, případně jsou udávány jiná množství měrných jednotek nebo je v něm něco navíc. Přesto se domnívám, že cena vymezená rozpočtem jako prioritním podkladem rozhodujícím o skutečné výši a obsahu ceny je cenou nejserioznější, protože kolik množství práce a dodávek zhotovitel na díle provede, tolik mu ve sjednaných jednotkových cenách podle rozpočtu objednatel zaplatí. Tento způsob je samozřejmě náročný na přípravu a zpracování rozpočtu a klade nároky na odbornou zdatnost nejen zhotovitele ale i objednatele, protože obě strany si v době uzavření smlouvy musí být jisté, že rozpočet odpovídá svým obsahem požadovanému dílu.
Pokud však objednatel z jakéhokoliv důvodu nechce diskutovat o obsahu položkového rozpočtu, pak musí ve smlouvě jednoznačně vymezit, že obsahem ceny jsou práce a dodávky obsažené v projektové dokumentaci, bez ohledu na to zda jsou či nejsou součástí rozpočtu a pak je již věcí zhotovitele při zpracování rozpočtu (protože jinak se k celkové ceně nedostane) aby do něj zahrnul všechny práce a dodávky v potřebném množství.
V souvislosti s obsahem ceny je nutné zmínit i vícepráce, které na většině realizovaných staveb vznikají a bývají předmětem sporu. Smlouva by měla jednoznačně vymezit co se za vícepráce považuje a co nikoliv a měla by stanovit povinnosti obou stran před jejich realizací a následně i po ní. Jako nejvhodnější způsob prokazování případných víceprací se jeví evidence v samostatném deníku (deník víceprací) s podrobným popisem důvodu vzniku a rozsahu víceprací a jejich následným oceněním. Objednatel by si měl ve smlouvě vymínit nutnost svého souhlasu s údaji uváděnými v deníku víceprací.
Změna ceny
Sjednaná cena podle jakéhokoli způsobu je stanovena na základě určitých podmínek a předpokladů. Vývoj v celém národním hospodářství však neumožňuje v současné době ve všech případech a zejména u staveb trvajících několik let odhadnout vývoj vstupních nákladů zhotovitele a z tohoto důvodu je nutné vzájemně ve smlouvě definovat i podmínky za kterých je možné sjednanou cenu změnit. Mezi základní podmínky patří
a. změna sazeb daně z přidané hodnoty
b. změna kurzu Kč k vybrané zahraniční měně nebo měnám
c. změna jiných daňových podmínek nebo zákonných odvodů mající vliv na cenu stavebních prací
d. změna celních podmínek, je-li součástí stavby zahraniční dodávka
e. změna úvěrových nebo úrokových podmínek
f. celkový vývoj cen (dále jen inflace) v rámci národního hospodářství
Všechny tyto podmínky, nastanou-li v průběhu realizace díla, mohou výrazným způsobem změnit náklady zhotovitele (ve většině případů negativně), aniž ten má možnost tyto podmínky ovlivnit. Pokud si je však ve smlouvě nevymezí jako podmínky zakládající jeho právo na změnu ceny, může nastat situace, kdy objednatel jakoukoliv změnu ceny odmítne. Obě strany by tedy měly definovat ve smlouvě za jakých podmínek a jakým způsobem lze sjednanou cenu změnit. Přitom musí být jasné co je v navržené ceně zahrnuto, aby bylo možno jednoznačně stanovit zda podmínka je či není splněna.
Časová platnost ceny
Tato podmínka vychází výhradně ze současného stavu při realizaci staveb hrazených z veřejných prostředků.. U naprosté většiny staveb s předpokládanými náklady nad 50 mil.Kč, ale mnohdy i u menších dochází k redukci veřejných prostředků plánovaných na jednotlivé roky výstavby a tím i k posunu termínu dokončení celého díla. Tento aspekt má samozřejmě za následek i změnu podmínek za kterých byla cena sjednána a smlouva by tedy měla pamatovat i na případ, kdy tato situace nastane. Jednoznačně by mělo být vymezeno do kdy sjednaná cena platí (může to být i déle než je sjednaný termín dokončení) a zejména jakým způsobem budou obě strany postupovat, pokud dojde ke změně termínu dokončení z důvodů na straně objednatele. Jedná se zejména o zvýšení ceny, kdy stavební práce realizované v pozdějším termínu, než bylo původně sjednáno jsou obecným vývojem cen ve stavebnictví nákladnější a zhotovitel by měl mít právo na úhradu těchto zvýšených náklad. Smlouva by tedy měla řešit způsob jak bude toto zvýšení vypočteno, kdo jej provede a jak bude vzájemně odsouhlaseno.
Vícepráce a cena
U většiny staveb nastane chvíle, kdy se vyskytnout práce a dodávky o nichž zhotovitel tvrdí, že nejsou předmětem díla a tedy ani obsahem sjednané ceny. Ať se již jedná o požadavek oprávněný nebo nikoliv je vhodné ve smlouvě sjednat způsob jak budou takovéto práce v případě jejich výskytu oceněny. Bez podrobné dohody ve smlouvě se většinou strany dostanou do sporu o výši ceny víceprací. Způsobů jak tyto práce ocenit je mnoho a je na zvážení obou stran, ke kterému se přikloní.
Vzor sjednání ocenění víceprací:
1. Práce, které se vyskytnou nad rámec sjednaného předmětu díla a budou oboustranně odsouhlaseny se nazývají vícepracemi (obdobně platí veškerá ujednání i pro práce, které ač sjednány touto smlouvou nebudou po oboustranné dohodě realizovány a které se nazývají méněpráce)
Co smlouva ještě obsahovat má:
Platební podmínky:
Zde se jedná především o stanovení způsobu, jak bude hrazena cena za dílo.
POZOR: V případě smluvního vztahu dle obchodního zákoníku není ze zákona nárok na zálohy, v případě občanského zákoníku je (dle § 634 občanského zákoníku vyžaduje-li provedení díla značných nákladů, je ten, komu bylo zadáno, oprávněn požadovat již během provádění díla od objednatele přiměřené zálohy).
V zásadě si lze vybrat z mnoha variant hrazení:
· jednorázového v dohodnutý termín (kdykoli před dokončením stavby),
· jednorázového v den předání a převzetí stavby,
· jednorázového v den kolaudace stavby (kolaudační souhlas),
· ve splátkách,
· se zálohami,
· po dílčích etapách (na základě faktur).
Rovněž pokud jde o realizaci plateb a tedy možnosti platebního styku, je jich několik. Strany si mohou vybrat provedení plateb:
· hladkou platbou – tedy převodem z účtu (nejčastější forma), směnkou, šekem, akreditivem a nebo kombinací všech,
· v hotovosti,
· poukázkou,
POZOR: hodnota finanční částky (finanční částka v držení zhotovitele) uhrazená jakoukoli formou plateb by měla být vždy nižší nebo maximálně shodná (toto být musí u veřejných zakázek) s hodnotou zhotovovaného díla (prostavěnou). Zhotovitel by tedy měl až do uhrazení konkrétní zálohy vždy stavět „za své“. Mějme na paměti, že zhotovitel může kdykoli přestat stavět a objednatel může kdykoli přestat platit. Jestliže již před započetím práce zhotovitel obdrží zálohu na nákup materiálu, může se stát (a také stává), že již neuvidíme ani zhotovitele, ani stavbu. Obráceně v případě stavby s minimální výší záloh se může stát (a stává), že sice stavbu uvidíme, ale bude na ni např. vyhlášen konkurz.
POZOR: jestliže zhotovitel požaduje platbu jen podle kalendářních údajů, musí být současně toto podmíněno dokončením určitých konstrukcí. Musí se také jednat o konstrukce, které uzavírají určité práce, například dokončení etapy a nesmí se jednat o práce proveditelné bez návaznosti. Jinak zhotovitel dokončí pouze práce uvedené jako podmínka pro proplacení záloh a ostatní provede později (pokud je vůbec provede)
POZOR: Vždy by měla být stanovena přiměřená pozastávka do odstranění vad a nedodělků. Dnes je obvyklá pozastávka až do konce záruční doby.
POZOR: Provádění následných prací (to je v zájmu zhotovitele) má být podmíněno uhrazením zálohy. Samotné neuhrazení platby ještě neopravňuje k přerušení prací.
POZOR: Dle zákona č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, ve kterém je nastaven limit pro hotovostní platby ve výši 15.000, EUR (v případě platby v jiné měně se přepočte na měnu EURo směnným kursem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou a platným ke dni provedení platby) musí platby nad tuto částku provést bezhotovostně
POZOR: Nelze doporučit platby v hotovosti bez řádného dokladu o přijetí platby (nejlepší je platba bezhotovostní), protože doložení hotovostních operací je vždy obtížné (a příjemce platby částku často zapře)
Jakost díla:
Jakost prací je možno dohodnout různě, nebo ji nemusíme dohodnout vůbec (poté se předpokládá standardní jakost). Standardní jakost je většinou uvedena v platných ČSN (tato jakost by měla být vyžadována u veřejných zakázek). To je ale trochu problém, protože zejména nové ČSN jakost řeší jen velmi obecně, často vůbec. Navíc se jedná o jakost standardní, která může být někdy nedostatečná, někdy zbytečně vysoká. Doporučujeme jakost stanovit jakost podle tohoto pořadí:
· závazné předpisy (toto je ze zákona a nemusí být definováno)
· smluvní parametry (musí být uvedeny ve smlouvě o dílo či v jejích přílohách)
· projektová dokumentace (pokud zde je jakost řešena)
· pokyny výrobců a dovozců
· platné normy (nemusí se jednat o ČSN, ale i o jiné, které budou jmenovány, např. DIN)
Doba plnění:
Zde se
jedná zejména o zahájení zhotovování díla a termín jeho dokončení. Nemusí být
vždy uvedeny kalendářní údaje (datum zahájení a ukončení), ale i například
vazby na získání stavebního povolení včetně nabytí právní moci, vazby na
zaplacení zálohy apod. POZOR: dle
zákona (obchodní zákoník § 537 odst.1) může zhotovitel
provést dílo ještě před sjednanou dobou, jestliže nevyplývá ze smlouvy nebo z
povahy díla něco jiného,
POZOR: většina zhotovitelů uvádí, že při „nepříznivých klimatických podmínkách“ bude termín dokončení posunut o …… V tomto případě je ale nutné definovat tyto podmínky, protože v zimě je zima, na jaře prší, v létě také a ještě je horko apod.
POZOR: doba plnění musí být svázána se sankcemi a to jak finančními, tak i s možností odstoupení od smlouvy.
POZOR: vždy (kromě zakázek malého rozsahu) je nutné uvádět i dílčí termíny plnění (opět se sankcemi finančními a možností odstoupit od smlouvy). Není moc platné, když můžeme odstoupit od smlouvy, pokud zhotovitel nedokončí dílo včas, protože to je příliš pozdě.
POZOR: termíny musí být svázány i s plněním objednatele. Nejenom, že musí hradit zálohy, ale i poskytovat součinnost (dodávat projekty, vybírat materiály či dodávat části díla, která nejsou součástí smlouvy)
Vlastnické právo k dílu a nebezpečí škody na něm
Pokud to zákon dovoluje, je vhodné, aby vlastníkem zhotovovaného díla byl vždy objednatel (v souladu s § 542 obchodního zákoníku, i když je toto možno dohodnout odlišně). Staly se případy, kdy vlastníkem zhotovovaného díla byl zhotovitel a po jeho bankrotu byla stavby zahrnuta do konkurzní podstaty.
Jinak vlastníkem může být:
· zhotovitel až do přejímky
· zhotovitel až do zaplacení
· objednatel vždy
Z hlediska nebezpečí je vhodné, aby nesl nebezpečí ten, kdo jej může ovlivnit. Dle obchodního zákoníku je zhotovitel povinen provést dílo na svůj náklad a na své nebezpečí. V případě novostavby to je zhotovitel, ale v případě např. malé rekonstrukce v objektu objednatele by to měl být objednatel. Jedná se zejména o nutnost pojištění stavby proti živelným pohromám a krádeži. Nebezpečí škody může nést zhotovitel, i když není vlastníkem (ale toto musí řešit pojištění).
Kontrola díla během výstavby
Kontrola díla a její provádění jsou upraveny v obchodním zákoníku v rámci šestého oddílu nazvaného Způsob provádění díla, konkrétně v ustanoveních § 550 a § 553.
Průběžná kontrola
Podle § 550 obchodního zákoníku má objednatel právo průběžné kontroly při provádění díla. Toto právo zákon dále nespecifikuje a objednatel tedy může kontrolu provádět bez omezení a způsobem, který uzná za vhodný. Konkrétní podmínky mohou být dohodnuty ve smlouvě, aby si tak objednatel zajistil spolupůsobení zhotovitele při kontrole. Případné neprovedení kontroly však nemá vliv na možnost uplatnit odpovědnost za vady.
Pokud objednatel při kontrole zjistí, že zhotovitel provádí dílo v rozporu se svými povinnostmi, má právo požadovat, aby zhotovitel odstranil vady vzniklé vadným prováděním díla a dále dílo prováděl řádně. Pokud tak zhotovitel v přiměřené lhůtě neučiní a jeho postup by vedl nepochybně k podstatnému porušení smlouvy, má objednatel právo odstoupit od smlouvy. V tomto případě objednatel nemusí odstoupit bez zbytečného odkladu od vzniku práva na odstoupení. Účastníci se mezi sebou vypořádají způsobem stanoveným pro odstoupení objednatele v § 543 až 545 obchodního zákoníku
Technický dozor stavebníka (investora, objednatele)
Jako technický dozor investora označujeme činnost, při které objednatel průběžně kontroluje, zda zhotovitel provádí dílo v souladu se smlouvou, právními předpisy, technickými normami nebo projektovou dokumentací.
Stavební zákon (č . 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu) obsahuje sice ve svém § 152 odst. 4 povinnost stavebníka stavby financované z veřejného rozpočtu zajistit technický dozor, jeho povinnosti a oprávnění však nikde nejsou uvedeny. V ostatních případech být ani nemusí, ale měl by být, zejména u občanů, kteří stavebnictví nerozumí
POZOR: Technický dozor by neměl být shodný (zákonem to zakázáno není, ale např. ČKA má tento zákaz v etickém kodexu) s projektantem, protože technický dozor musí hájit zájmy i proti projektantovi
Z výše uvedeného plyne, že pokud chce objednatel zajistit provádění kontroly zřízením technického dozoru stavebníka, musí začlenit do smlouvy ustanovení o právech a povinnostech takového dozoru spolu s uvedením jména osoby, která bude technický dozor vykonávat. Samotný výkon činnosti technického dozoru stavebníka může vyplývat z pracovněprávního vztahu mezi osobou vykonávající technický dozor a objednatelem nebo z uzavřené smlouvy (mandátní, příkazní). Funkci technického dozoru stavebníka může vykonávat kdokoli bez jakékoli kvalifikace či jiných podmínek.
Autorský dozor
Základní povinností autorského dozoru projektanta (opět zákon nic konkrétního neurčuje) je především ověřování, zda je dodržována projektová dokumentace při provádění stavby. Pokud chce objednatel, aby autorský dozor vykonával zpracovatel projektové dokumentace, dohodne podmínky výkonu takovéhoto dozoru již ve smlouvě o dílo na zpracování dokumentace. Je přirozeně možná i následná samostatná dohoda. Výkon autorského dozoru je podle zákona č. 360/1992 Sb. o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků ve výstavbě náplní činnosti autorizovaných osob. To znamená, že tento dozor jsou oprávněni provádět autorizovaní architekti, autorizovaní inženýři, ev. autorizovaní technici a autorizovaní stavitelé.
Kontrola konstrukcí před zakrytím
Podle § 553 obch. zákoníku si mohou strany ve smlouvě dohodnout právo objednatele zkontrolovat předmět díla na určitém stupni provádění. Oproti průběžné kontrole podle § 550 je tato kontrola podmíněna předchozí dohodou ve smlouvě. Tento způsob kontroly se užívá tehdy, kdy pozdější kontrola určitých částí stavby nebude možná, protože dojde k zakrytí výsledku provedených činností nebo se stanou nepřístupné (izolace, zasypání kabelů, kanalizace, základová spára atd.). Zhotovitel by měl včas objednatele k provedení kontroly pozvat. Lze doporučit výslovnou dohodu ve smlouvě o tom, jakou formou (doporučeným dopisem, zápisem ve stavebním deníku, mailem, faxem, SMS) a v jakém časovém předstihu (např. 3 pracovní dny, týden) má být toto pozvání učiněno, aby nevznikly pochybnosti zda pozvání bylo skutečně řádné.
POZOR: pokud zhotovitel nepozve dle smlouvy zástupce objednatele ke kontrole, měl by mít ve smlouvě stanovenou povinnost umožnit objednateli dodatečnou kontrolu a nést náklady s tím spojené.
POZOR: pokud však zhotovitel objednatele ke kontrole řádně pozval a ten se přesto nedostavil, neměl by mít povinnost mu dodatečnou kontrolu umožnit a měl by mít možnost pokračovat v provádění díla.
Kontrolní dny
Při realizaci stavby je potřeba kontaktu účastníků výstavby např. z důvodu koordinace výstavby nebo prověření některých činností ještě před jejich uskutečněním. Pro tento kontakt účastníků bývají pořádány tzv. kontrolní dny. Zpravidla bývá dohodnuto v samotné smlouvě o dílo nebo i jinou formou, že kontrolní dny se konají v určitém pravidelném odstupu (např. týden, 14 dní). Při kontrolních dnech (setkání účastníků výstavby probíhá zpravidla přímo na staveništi) bývá kontrolován průběh stavby, toky peněz, dále se projednává řešení detailů stavby v souladu s technologickými postupy subdodavatelů, změny projektu a jeho doplnění ve formou např. stavebního deníku, změny výkresů, u rekonstrukcí zjištění nových skutečností (potřeba nových činností, archeologický nález atd.)
Zúčastnit se kontrolního dne by měl za zhotovitele povinně stavbyvedoucí a ev. statutární zástupce zhotovitele (osoba oprávněné navenek jej zastupovat), za objednatele technický dozor stavebníka a též statutární zástupce objednatele, za projektanta autorský dozor.
Stavební deník
Stavební deník je krom jiného významným prostředkem kontroly na stavbě. Stavební deník se vede ode dne zahájení prací na staveništi do odstranění vad a nedodělků. Zapisují se do něj všechny důležité okolnost týkající se výstavby, a to hlavně časový postup prací, odchylky od projektové dokumentace atd. Do stavebního deníku činí záznamy stavbyvedoucí, osoba vykonávající technický dozor stavebníka, autorský dozor, orgány. Objednatel může do deníku nahlížet a připojovat k záznamům svá stanoviska.
Podrobnosti vedení stavebního deníku je dobré také upravit ve smlouvě, neboť záznamy v deníku se mohou týkat i povinností smluvních stran, např. pokud je to předem dohodnuté ve smlouvě, lze prostřednictvím stavebního deníku učinit pozvání ke kontrole prací před zakrytím, lze v něm požadovat odstranění vad zjištěných při průběžné kontrole apod.
POZOR: stavební deník může sloužit jako důkazní prostředek, pokud by došlo ke sporu mezi zhotovitelem a objednatelem, a proto by záznamy měly být prováděny s velkou pečlivostí a objednatel by měl stavební deník pravidelně kontrolovat.
Předání a převzetí díla
Řádné ukončení díla
Zhotovitel splní svůj závazek řádným ukončením a předáním díla. Má-li dílo vady (zjevné nebo skryté), není řádně ukončeno, a to ani v případě, že dílo bylo objednatelem převzato. Povinnost řádně provést dílo trvá i nadále, přičemž obsah závazku zhotovitele se mění tak, že odpovídá nárokům objednatele vzniklým z vadného plnění (§ 324 odst. 3 obchodního zákoníku) a závazek zaniká až uspokojením práva z vadného plnění. Pokud tedy není ve smlouvě dohodnuto něco jiného, musí např. zhotovitel k termínu ukončení díla odstranit i dočasné objekty zařízení staveniště a upravit plochy užívané pro zařízení staveniště do podoby předpokládané projektem, odvézt přebytečný materiál a odpady.
POZOR: Vada je nesoulad se smlouvou (obchodní zákoník v § 561 odst. 1 stanoví, že dílo má vady, jestliže provedení díla neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě), vadné dílo může být funkční ale když neodpovídá smlouvě, (např. pokud je zdivo vymalované bíle a mělo být žlutě), jedná se o vadu, i když je jinak vše v pořádku. Aby se předešlo případným pochybnostem, je třeba předmět smlouvy určit co nejpřesněji, zde také s ohledem na objednatelem požadované zkoušky, které mají být součástí díla, nebo doklady osvědčující jakost výrobků, či atesty, certifikáty atd.
POZOR: u obchodního zákoníku musí objednatel provést kontrolu přejímaného díla a upozornit na vady (vady zřejmé). Podle § 562 je:
(1)
Objednatel je povinen předmět díla prohlédnout nebo zařídit jeho prohlídku
podle možnosti co nejdříve po předání předmětu díla.
(2) Soud nepřizná objednateli právo z vad díla, jestliže objednatel neoznámí
vady díla
a)
bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistí,
b) bez zbytečného odkladu poté, kdy je měl zjistit při vynaložení odborné péče
při prohlídce uskutečněné podle odstavce 1,
c) bez zbytečného odkladu poté, kdy mohly být zjištěny později při vynaložení
odborné péče, nejpozději však do dvou let a u staveb do pěti let od předání
předmětu díla. U vad, na něž se vztahuje záruka, platí místo této lhůty záruční
doba.
Prodlení s převzetím
Jen dílo dokončené řádně tak, jak je popsáno výše, tedy bez vad a nedodělků, je objednatel povinen převzít. Pokud objednatel takové řádně dokončené dílo nepřevezme, ocitá se v prodlení podle § 370 a násl. obchodního zákoníku. Důsledkem je, že na objednatele v době prodlení přechází nebezpečí škody na díle (tj. ztráta, zničení nebo poškození), pokud toto nebezpečí nenesl již dříve.
Ve výstavbě je běžné, že se i přes veškerou péči nelze při ukončení určité stavby vyvarovat toho, aby nebyly při předání a převzetí zjištěny ojedinělé drobné vady a nedodělky, které nebrání provozu či užívání stavby. V tomto případě je možné, aby účastníci výslovně sjednali ve smlouvě předání a převzetí díla i s těmito vadami a nedodělky, ale jako oprávnění objednatele. Je samozřejmé, že objednatel nepřevezme takové dílo, jehož vady a nedodělky brání v užívání nebo v bezporuchovém provozu (popř. mají vliv na úspěšnost sjednaných zkoušek).
POZOR: co je vada nebránící užívání by mělo být předem dohodnuto, neboť toto neurčuje žádný závazný předpis.
Zápis o předání a převzetí
V § 554 odst. 6 stanoví obchodní zákoník, že se zápis o předání a převzetí díla podepsaný oběma stranami sepíše, požádá-li o to kterýkoli z účastníků.
POZOR: náležitosti zápisu o předání a převzetí ani formu neupravuje žádný právní předpis, avšak měl obsahovat alespoň číslo smlouvy o dílo, data zahájení a ukončení přejímacího řízení (ev. důvody nedodržení sjednaných termínů), stručný popis předávaného díla (pokud toto nelze definovat odkazem na smlouvu či jiný dokument), údaje o zhotoviteli a objednateli (kdo provádí přejímací řízení – musí být k tomu oprávněn, soupis dokumentace, která se předává včetně zápisů o provedených zkouškách, kontrolách a revizích, odchylky od projektu, jež byl schválen ve stavebním řízení či jinak, údaje o tom, zda byly při prohlídce stavby zjištěny vady nebo nedodělky, jejich soupis, identifikace a termíny pro jejich odstranění, údaj o tom, zda bylo zhotovitelem vyklizeno staveniště, příp. termín jeho vyklizení, prohlášení zástupců zhotovitele, že dílo předávají objednateli a zástupcům objednatele, že dílo přejímají a jména, funkce a podpisy účastníků přejímacího řízení
Záruka a jakost
Zhotovitel poskytne objednateli záruku za jakost provedeného díla. Záruční doba by měla začít běžet nejčastěji ode dne předání a převzetí dokončené stavby. Po tuto dobu bude mít stavba vlastnosti dohodnuté touto smlouvou, projektovou dokumentací a technickými normami, které se na provádění díla vztahují. Tato záruka se vztahuje na všechny práce provedené zhotovitelem a jeho subzhotoviteli
POZOR: u občanského zákoníku je minimální záruční doba U zhotovení stavby tři roky. Prováděcí předpis ale může stanovit, že u některých částí staveb může být záruční doba kratší, nejméně však osmnáct měsíců. Vždy by ve smlouvě měla být odlišná doba záruky (se specifikací konstrukcí či výrobků) přesně specifikována
POZOR: u obchodního zákoníku musí být záruční doba dohodnuta.
POZOR: zejména u veřejných zakázek je často záruční doba hodnotícím kritériem. Zadavatel by měl vědět, že extrémní záruční doba nic neřeší (je nepravděpodobné, že zhotovitel „přežije“ 80 let)
Vady a reklamace
V průběhu záruční doby má objednatel právo požadovat a zhotovitel povinnost bezplatně odstranit řádně reklamované vady.
Objednatel musí uplatnit reklamaci vady díla u zhotovitele nejpozději do konce záruční doby poskytnuté zhotovitelem, přičemž i reklamace odeslaná v poslední den záruční doby se považuje za včas uplatněnou.
Objednatel by měl reklamaci uplatnit písemnou formou doporučeným dopisem na adresu zhotovitele. Zde je objednatel povinen vady popsat nebo uvést jak se projevují a stanovit lhůtu pro jejich odstranění.
Zhotovitel by měl v dohodnuté lhůtě po obdržení reklamace objednateli oznámit, zda vadu uznává a v jakém termínu ji odstraní nebo z jakých důvodů reklamaci neuznává. Pokud tak v uvedené lhůtě neučiní, má se za to, že reklamaci objednatele v plném rozsahu uznal.
Termín odstranění vad by měl být dohodnut odlišně u vad nebránících užívání a odlišně u ostatních vad.
Zhotovitel by měl být povinen vady odstranit vadu i v těch případech, kdy neuzná, že za vadu odpovídá. Náklady na odstranění reklamované vady v těchto případech by nesl zhotovitel až do rozhodnutí soudu.
Neodstraní-li zhotovitel reklamovanou vadu v oznámeném termínu, může si objednatel zajistit odstranění vady jinou firmou a vyžadovat náklady s tímto spojené na zhotoviteli
O odstranění vad musí být sepsán zápis
Smluvní pokuty a sankce
Většinou se jedná z hlediska objednatele o tyto:
· nedodržení termínu splatnosti (běžně úrok 0,1 – 0,2 % z dlužné částky)
· nespolupůsobení
· neoprávněné zastavení stavby
Většinou se jedná z hlediska zhotovitele o tyto:
· nedodržení termínu dokončení a dílčích termínů (milníků)
· nedodržení jakosti
· neodstranění vad
· ostatní
POZOR: smluvní sankce nebrání uplatnit náhradu za škodu
Odstoupení od smlouvy a výpověď smlouvy
Většinou stejné důvody jako pokuty a sankce
Řešení sporů
S ohledem na nedobré zkušenosti je v současnosti nejvhodnější řešení pomocí soudu. I když možností jsou v zásadě tyto:
Ostatní
Je jich mnoho a budou postupně doplňovány